همه در انتظار انتخابات خرداد - وبلاگ ساعت زنانه

به گزارش وبلاگ ساعت زنانه، فخرالدین زاوه؛ اقتصاددان در دنیای اقتصاد نوشت: آنچه چشم انداز بازار مسکن را در شرایط فعلی چالش برانگیزتر از پیش می کند، احتمال تفاوت ماهوی رفتار این بازار در دوره اخیر است. قیمت در بازار مسکن کشور به طور سنتی رفتاری شبه پلکانی از خود نشان می دهد. علاوه بر سرمایه گذاران و فعالان حوزه که به لحاظ حرفه ای به طور پیوسته تحولات بازار را زیر نظر دارند، در دوره های جهش قیمت- که در بازه ای نسبتا کوتاه رخ می دهد- بقیه اقشار نیز توجه خاصی به این بازار دارند، چرا که مسکن مهم ترین دارایی اغلب خانوار ها است و مستاجران نیز با نگرانی از تاثیر این افزایش بها بر افزایش اجاره بهای آینده و همچنین کاهش قدرت خرید، پس انداز قابل توجهی که برای خرید مسکن در اختیار ندارند.

براساس شواهد تاریخی، پس از اتمام دوره افزایش قیمت، بازار مسکن برای زمانی نسبتا طولانی، ثبات نسبی قیمت اسمی را تجربه می نماید که در آن قیمت ها نوسان جزئی دارند. حال آنکه به نظر می رسد آخرین دوره جهش قیمتی در بازار مسکن از بعضی جنبه ها تفاوت هایی با این رفتارِ شناخته شده داشته باشد.

آخرین دوره افزایش قیمت در بازار مسکن که از نیمه دوم 1396 شروع شد، به طور بی سابقه ای به درازا انجامیده است. آنالیز رفتار میانگین قیمت های معاملاتی و همچنین شاخص بهای مسکن نشان دهنده آن است که در نیمه سال 1398 بازار مسکن آماده ورود به فاز ثبات نسبی قیمت اسمی بود، اما پس از وقفه ای بسیار کوتاه، هیجان قیمتی به بازار مسکن بازگشت، آن هم در شرایطی که تعداد معاملات بسیار اندکی در بازار صورت می پذیرد.

به نظر می رسد ریسک های غیراقتصادی نقشی کلیدی در تداوم این رفتار داشته باشند. به طور خاص، نگرانی از سناریو های بسیار بدبینانه، در صورت تداوم ریاست جمهوری ترامپ، موجب شد بعضی فعالان با انتظار شرایط دشوارتر اقتصادی و تورمی، برای حفظ ارزش و بازنگری در پرتفوی ثروت خود راهی این بازار شوند و موج جدیدی از افزایش قابل توجه قیمت در نیمه نخست سال 1399 در بازار مسکن به راه انداخت، به گونه ای که هم اکنون به زعم بعضی صاحب نظران با قیمت های حبابی در بازار مسکن روبه رو هستیم.

از شواهد این حباب نیز به نسبت های بالا و بی سابقه بها به اجاره و نامتناسب بودن سطح فعلی قیمت ها با درآمد و قدرت خرید متقاضیان مصرفی اشاره می گردد. سطوح قیمتی در این دوره به حدی با توانمندی اقتصادی متقاضی مصرفی فاصله دارد که به نظر می رسد عمده این متقاضیان بازار را ترک نموده اند و مدت ها است که تنها نظاره گر تحولات این بازار هستند.

پس از پیروزی بایدن بر ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری ایالات متحده، هرچند سناریو های بسیار بدبینانه، به میزان قابل توجهی کم رنگ شد، اما همان گونه که انتظار می رفت تحولات مثبت جدی نیز در کوتاه مدت رخ نداد و به رغم فراز و فرود های قابل توجه در بازار مسکن، براساس اطلاعاتی که تا به امروز منتشر شده است، به نظر می رسد چسبندگی بازار مسکن پیروز شده تا قیمت ها را در محدوده قله قبلی حفظ کند.

در چنین شرایطی و با توجه به غلبه حضور سرمایه گذاران حرفه ای تر (یا سفته بازان) در هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن این احتمال را تقویت می نماید که خصلت دارایی بودن بازار مسکن عامل اصلی در معین رفتار این بازار در کوتاه مدت باشد.

هم حرکتی بالای مسکن با بازار دلار در نیمه نخست سال جاری و سپس فراز و فرود های قیمتی در آذر و دی (براساس شاخص قیمت مرکز آمار) شاهدی بر این مدعا است. بر این اساس افزایش نوسانات در بازار مسکن که به طور سنتی بازاری کم نوسان تر و لَخت تر از بازار دارایی های نقدشونده دیگر است، دور از انتظار نیست.

اما در شرایط خاص فعلی نیروی مهم دیگری نیز در بازار تاثیرگذار است که در برابر این نوسانات مقاومت می نماید و آن افزایش نااطمینانی ناشی از انتخابات ریاست جمهوری کشور در سال آینده است. با توجه به اهمیت سکان داری قوه مجریه در راهنمایی تحولات اقتصادی کشور، تجربه دوره های گذشته به ما نشان داده است که هم عرضه کنندگان و هم متقاضیان در بازار های مختلف اغلب منتظر روشن شدن نتیجه این انتخابات می مانند.

در نتیجه سطح فعالیت در بازار های مختلف در این دوران به شدت کاهش پیدا می نماید. بر این اساس به نظر می رسد در صورتی که ریسک های غیراقتصادی خاصی به بازار تحمیل نگردد، مهم ترین متغیر تاثیرگذار در بازار مسکن کشور در سال 1400 انتخابات ریاست جمهوری باشد و تا زمان روشن شدن نتیجه انتخابات، بازار احتمالا شاهد فعالیت خاصی نخواهد بود. شرایط و تحولات پس از روشن شدن نتیجه نیز بستگی مستقیم خواهد داشت به سیاست های دولت آینده و انتظاراتی که فعالان براساس این سیاست ها شکل خواهند داد.

امید است که دولت آینده با مدنظر قراردادن سیاست های اصلاح ساختار اقتصادی (سیاست های پولی و بانکی و ارزی، سیاست های اقتصادی، بهبود فضای کسب وکار و تشویق رقابت و...) شرایط مناسبی برای توسعه پایدار اقتصادی و افزایش درآمد هموطنان فراهم کند، چراکه چه در بلندمدت و چه در کوتاه مدت، بهبود پایدار شرایط مسکن هم میهنان ما جز در سایه افزایش درآمد و توانمندی اقتصادی خانوار ها (و به تبع آن افزایش پایدار درآمد ها و منابع اقتصادیاتی دولت) امکان پذیر نیست.